Terreni e aziende agricole in vendita a Tunisi

Il governatorato di Tunisi è il più urbanizzato del paese, e lo si vede negli annunci di terreni. La maggior parte delle delegazioni è costruita da un capo all'altro, dal centro alla periferia nord, e un lotto libero compare soprattutto in occasione di una successione, della divisione di un grande giardino o della demolizione di una vecchia casa. Solo le fasce occidentali e sud-occidentali, verso Sidi Hassine e la sebkha Séjoumi, conservano ancora appezzamenti agricoli.

Cercare un terreno in vendita a Tunisi richiede quindi pazienza. Gli annunci sono pubblicati soprattutto da privati ed eredi, alcuni da agenzie della periferia nord, e l'offerta varia molto da una settimana all'altra. Chiami direttamente il venditore. Per un'azienda agricola o un grande terreno agricolo, nella maggior parte dei casi bisogna allargare la ricerca ai governatorati vicini di Manouba, Ariana o Ben Arous.

Tre mercati molto diversi

A nord, il terreno si vende caro e si trova sulle alture. A La Marsa, gli ultimi lotti liberi sono a Gammarth Supérieur, in qualche sacca di Sidi Daoud o verso Marsa Hadayek, e molti terreni venduti ospitano una vecchia casa destinata alla demolizione. I terreni in vendita a La Marsa descrivono queste zone. A Carthage l'offerta è ancora più rara, perché buona parte del suolo rientra nel sito archeologico tutelato: la pagina dei terreni in vendita a Carthage spiega perché ogni lotto va esaminato con attenzione.

A ovest è il contrario. A Sidi Hassine, a Birine, nella cité du 20 Mars, lotti da 100 a 300 m² aspettano ancora tra le case a più piani, a prezzi molto più bassi che in città. Interessano le famiglie che costruiscono man mano, secondo le proprie possibilità, e i piccoli costruttori. Ai margini della delegazione, verso la pianura di Mornaguia, si vendono ancora alcuni appezzamenti di cereali, ulivi od orticoltura, descritti nella pagina dei terreni e terre agricole in vendita a Sidi Hassine.

Tra i due, nelle delegazioni dense come El Ouardia, El Omrane Supérieur, Ezzouhour o Le Bardo, il terreno edificabile è quasi sempre un piccolo lotto di sostituzione: una casa bassa riacquistata per costruire un palazzo di tre o quattro piani, un fondo di giardino frazionato. Il prezzo si calcola allora su ciò che il piano regolatore permette di costruire, non sulla superficie a terra.

Lotto urbano: è il piano regolatore a decidere il valore

Prima di fare un'offerta, chiedi al comune che cosa il piano regolatore urbano consente sul lotto: numero di piani, indice di edificabilità, distanze dai confini e soprattutto un eventuale vincolo per una strada o un'opera pubblica. Un lotto ridotto da una strada in progetto perde parte del suo valore. Verifica anche le reti: acqua potabile, elettricità, fognatura. Nei quartieri recenti dell'ovest, una strada tracciata non è per forza una strada allacciata.

Il titolo fondiario è il secondo punto. Molti terreni della periferia sono stati venduti frazionando una grande proprietà, con un semplice atto relativo a una quota indivisa. Senza titolo individuale o piano di lottizzazione approvato, il permesso di costruire e il mutuo bancario diventano difficili. Pretendi l'accordo di tutti i comproprietari, misura l'accesso reale al lotto e fai iscrivere nell'atto la servitù di passaggio se attraversa un terreno vicino.

Terreni agricoli: destinazione del suolo e acqua

Un appezzamento agricolo non diventa edificabile perché accanto sorgono delle case. Il certificato di destinazione del suolo, rilasciato dai servizi dell'agricoltura o dal comune, dice che cosa hai il diritto di farne. Costruire senza cambio di destinazione espone a un rifiuto del permesso e complica la rivendita. Per un progetto davvero agricolo, informati sul pozzo, sulla sua autorizzazione e sulla qualità dell'acqua: vicino alla sebkha Séjoumi la falda può essere salata e i terreni bassi ricevono le acque di ruscellamento in autunno. Tieni presente anche che un acquirente straniero non può acquistare terreni agricoli in Tunisia.

Terreno o casa da ricostruire

A Tunisi è spesso più semplice comprare una costruzione vecchia che cercare un lotto libero. Una casa bassa su un terreno ben posizionato, venduta a un prezzo vicino a quello del suolo, offre già un titolo, le reti e un accesso. Tra le case in vendita nel governatorato di Tunisi se ne trovano regolarmente, soprattutto nei quartieri vecchi dell'ovest e del sud della città. Fai solo stimare il costo della demolizione e verifica che nessun inquilino occupi ancora l'immobile.