Terreni e fattorie in vendita a El Menzah

Va detto subito: a El Menzah non si trovano né fattorie né terre agricole. La delegazione è interamente urbanizzata da decenni, da Menzah 1 a El Manar 2, e il terreno libero vi è diventato una rarità. Ciò che compare sotto la voce terreni sono appezzamenti edificabili di qualche centinaio di metri quadri, il più delle volte liberati dalla demolizione di una vecchia villa, o lotti rimasti vuoti in una vecchia lottizzazione, conservati da una famiglia per anni.

L'offerta è quindi limitata e cambia da una settimana all'altra: i rari appezzamenti messi in vendita lo sono soprattutto da privati, eredi o proprietari di lunga data. Per superfici più grandi o prezzi più bassi, i terreni in vendita nel governatorato di Tunisi danno la misura del mercato, e i vicini governatorati di Ariana e Ben Arous offrono più terreno.

Chi compra un terreno a El Menzah

Tre profili si dividono questi appezzamenti. Le famiglie che vogliono costruire la propria villa nel quartiere in cui sono cresciute, e che accettano un prezzo alto per restare a Menzah 1 o a Manar 1. I piccoli costruttori, che comprano una vecchia villa per demolirla e costruire un palazzo di tre o quattro piani, dove la zonizzazione lo consente; è questo movimento che trasforma poco a poco Manar 2 e alcune strade di Menzah 4. E i professionisti, che cercano una posizione per una clinica, una scuola privata o la sede di una società vicino al Centre Urbain Nord.

In questi settori, il metro quadro di terreno edificabile si tratta raramente sotto i 1.500 dinari e sale molto di più nelle strade migliori; un prezzo molto inferiore solleva domande sull'edificabilità o sul titolo. Spesso l'unico modo per ottenere un appezzamento è comprare una casa da demolire, presentata tra gli alloggi in vendita a El Menzah piuttosto che come terreno.

Zonizzazione: cosa permette davvero di costruire l'appezzamento

Prima di parlare di prezzo, bisogna sapere cosa si potrà costruire. Il piano urbanistico fissa per ogni zona l'uso autorizzato, l'altezza, il numero di piani, le distanze dalla strada e dai vicini e l'indice di occupazione. In una zona di ville, un acquirente che sperava in un piccolo palazzo scoprirà di poter costruire solo una casa unifamiliare. Chiedi all'ufficio tecnico del comune un certificato urbanistico o una nota informativa sull'appezzamento: è questo documento, e non l'annuncio, a fare fede.

Verifica anche le servitù: una linea elettrica, una condotta, un passaggio verso un appezzamento vicino possono ridurre la superficie utile. Su un lotto d'angolo, le distanze obbligatorie si mangiano a volte una parte importante del terreno. Per un progetto di palazzo, fai calcolare da un architetto la superficie realmente edificabile prima di firmare un compromesso: è questa, più della superficie del titolo, a determinare il valore del lotto.

Titolo, allacciamenti e demolizione

Esigi il titolo fondiario individuale aggiornato, con la superficie esatta e l'elenco dei proprietari. I terreni di El Menzah sono spesso in comproprietà indivisa tra eredi; una vendita senza l'accordo di tutti non regge. Fai picchettare l'appezzamento da un geometra se i confini sono vecchi o contestati.

Quanto alle reti, la delegazione è servita ovunque, ma l'accesso all'acqua e alla fognatura di un determinato appezzamento si verifica presso la SONEDE e l'ONAS, e l'elettricità presso la STEG, soprattutto se la casa demolita era vecchia e i suoi allacci fuori uso. Metti infine nel budget il costo e i tempi di una demolizione, permesso compreso. Per un progetto professionale invece di una casa, confronta con gli uffici e negozi in vendita a El Menzah, che a volte evitano di costruire.