Terreni e fattorie in vendita a El Omrane

Diciamolo subito: El Omrane non ha fattorie, e quasi più terreni liberi. La delegazione, a nord-ovest del centro di Tunisi, tra Bab Saadoun, Le Bardo e Ras Tabia, è urbanizzata da decenni, strada dopo strada. I rari terreni che compaiono sono appezzamenti rimasti vuoti tra due case, cortili o giardini staccati da una proprietà di famiglia o, più spesso, case vecchie vendute per il terreno, che l'acquirente intende demolire e ricostruire.

L'offerta online è quindi molto ridotta, a volte nulla per diverse settimane, e arriva da privati. Su Houni contattate direttamente il venditore. Per una vera scelta di lotti edificabili bisogna guardare più lontano: i terreni in vendita nel governatorato di Tunisi, e oltre i governatorati vicini di Ariana, Manouba e Ben Arous, dove si trovano le lottizzazioni recenti.

Chi compra un terreno a El Omrane

Gli acquirenti sono soprattutto famiglie già stabilite nel quartiere, che vogliono costruire accanto ai genitori, e piccoli costruttori o artigiani edili che cercano un lotto per un palazzo di qualche piano. Per questi ultimi il conto è semplice: il valore del terreno dipende dal numero di appartamenti che ci si possono costruire e dalla domanda di affitto del quartiere, sostenuta dalla città universitaria di Ras Tabia e dalla vicinanza della metropolitana leggera.

Una casa molto degradata su un lotto ben posizionato può così vendersi al prezzo del terreno, o anche meno se la demolizione è costosa. Se preferite ristrutturare piuttosto che ricostruire, consultate anche le case in vendita a El Omrane, dove compaiono gli immobili vecchi da rimettere a posto.

Cosa si ha il diritto di costruire

In un ambiente urbano denso la destinazione del suolo lascia pochi dubbi, ma le regole edilizie cambiano da una strada all'altra. Il piano regolatore del comune di Tunisi fissa l'altezza massima, il numero di piani, le distanze e il coefficiente di occupazione del lotto. Prima di qualsiasi offerta, chiedete alla circoscrizione municipale un certificato o un'informazione urbanistica per il lotto esatto: sarà quello a dirvi se il vostro progetto di palazzo è realistico o se bisogna accontentarsi di una casa a due livelli.

Pensate anche ai vincoli pratici di un cantiere in un quartiere fitto: accesso dei camion e della betoniera in una strada stretta, muri in comune da proteggere, vicini da avvisare. Un lotto d'angolo o su una strada più larga vale di più, perché semplifica il cantiere e migliora la facciata.

Titolo, reti e demolizione

Il terreno dovrebbe avere un titolo fondiario, intestato al venditore o ai venditori, senza ipoteche iscritte alla conservation de la propriété foncière. Nel quartiere molti lotti sono in comproprietà indivisa tra eredi, il che impone il consenso di tutti prima dell'atto. Verificate sul posto i confini reali del lotto con un geometra: i muri costruiti negli anni non sempre seguono la planimetria.

Il vantaggio di El Omrane è che le reti ci sono già: acqua, elettricità e fognatura servono già le strade, il che evita le lunghe pratiche di allacciamento dei terreni in periferia. Fatevi comunque confermare dalla SONEDE e dalla STEG le condizioni di allaccio. Se sul terreno c'è una costruzione, aggiungete al budget la demolizione, lo smaltimento delle macerie e la relativa autorizzazione, prima ancora di parlare di fondazioni.