Terreni e fattorie in vendita a El Omrane Supérieur

Diciamolo subito: El Omrane Supérieur è una delle delegazioni più densamente costruite di Tunisi, e qui il terreno libero è diventato una rarità. Non ci sono fattorie, né grandi appezzamenti agricoli. Quello che compare di tanto in tanto sul mercato sono piccoli lotti rimasti liberi tra due case, appezzamenti ereditati mai costruiti, o case vecchie vendute per il valore del suolo.

L'offerta online è quindi molto ridotta, e i rari annunci arrivano quasi sempre da privati. Houni ti mette in contatto diretto con loro. Per una ricerca più ampia, con vere lottizzazioni, guarda i terreni in vendita nel governatorato di Tunisi.

Cosa si trova davvero

Nella parte alta di El Omrane Supérieur restano alcuni lotti sui pendii, spesso piccoli, di forma irregolare e di accesso difficile. Interessano soprattutto le famiglie del quartiere che vogliono costruire una casa a più piani e i piccoli costruttori che tirano su due o tre livelli per rivenderli come appartamenti. La pendenza impone fondazioni e muri di sostegno che pesano sul costo di costruzione: fallo quantificare prima di impegnarti.

Nelle cité pianificate, Ibn Khaldoun ed El Intilaka, un terreno in vendita a Ibn Khaldoun o a Intilaka corrisponde il più delle volte a un lotto di lottizzazione rimasto vuoto o a una casa bassa da demolire. Sono immobili ricercati, perché si trovano in strade tracciate, allacciate alle reti e vicine alla metro leggera. Il prezzo al metro quadro è logicamente più alto che sui pendii.

I prezzi, infine, non seguono nessuna griglia semplice. Un piccolo lotto su un pendio mal servito e un appezzamento in piano a Ibn Khaldoun non sono paragonabili, e gli annunci sono troppo rari per fornire un riferimento affidabile. La cosa più sicura è chiedere ai vicini a che prezzo si sono venduti gli ultimi lotti della zona, e incrociare con i terreni proposti nelle delegazioni vicine.

La casa da demolire, il vero terreno del quartiere

Per molti acquirenti il miglior «terreno» di El Omrane Supérieur è una vecchia casa a un piano su un lotto decente. La si compra per demolirla o sopraelevarla. Prima di farlo, verifica che la struttura esistente regga un piano in più, altrimenti prevedi la demolizione completa e il relativo permesso. Una casa vecchia venduta al prezzo del terreno può anche essere conservata e ampliata: le case in vendita a El Omrane Supérieur mostrano il risultato di questo tipo di progetto una volta finito.

Questa opzione ha un vantaggio spesso sottovalutato: la casa esistente è già allacciata alle reti e ha un indirizzo, il che semplifica la pratica del permesso. Ha anche una trappola, quella dei vicini confinanti. In un tessuto così fitto, demolire o sopraelevare tocca quasi sempre un muro in comune. Parlane con i proprietari delle case vicine prima dell'acquisto, fai constatare lo stato dei loro muri da un ufficiale giudiziario prima del cantiere, e prevedi un ingegnere per le fondazioni. Queste precauzioni costano poco rispetto alle liti che evitano.

Piano regolatore, titolo e accesso: le tre verifiche

Primo punto, la destinazione del suolo. Consulta il piano regolatore in comune per conoscere il numero di piani consentiti, le distanze obbligatorie e l'eventuale vincolo stradale. Alcuni lotti sulle alture sono soggetti a vincoli legati alla pendenza o al deflusso delle acque piovane, e un terreno apparentemente libero può essere riservato a un'opera pubblica.

Secondo punto, il titolo. Un terreno in comproprietà indivisa tra eredi, o comprato un tempo con semplice scrittura privata, deve essere regolarizzato prima della vendita. Pretendi il certificato di proprietà recente della conservazione fondiaria o il contratto di acquisto registrato, e fai verificare l'assenza di ipoteche.

Terzo punto, accesso e reti. Verifica che il lotto dia su una strada carrabile, che acqua della SONEDE, elettricità della STEG e fognatura dell'ONAS siano disponibili al confine del terreno, e che la pressione dell'acqua basti per più piani. Se il progetto ti sembra troppo impegnativo, la pagina degli alloggi in vendita nella delegazione offre un'alternativa già costruita.