Terreni e fattorie in vendita a Gabès Sud

A Gabès Sud la parola « terreno » copre due mondi che non si vendono allo stesso modo. Da una parte i lotti edificabili di Zrig e di Zrig Eddakhlania, dove la città si è estesa negli ultimi vent'anni attorno al campus, con strade tracciate e reti già allacciate. Dall'altra i giardini dell'oasi a Teboulbou ed El Medou, ai due lati della strada per Médenine: particelle di palme, melograni e henné tramandate di generazione in generazione, con la loro quota d'acqua, che si vendono di rado a chi non è del quartiere, e mai senza discutere dell'acqua.

Gli annunci sono pochi e pubblicati dai proprietari stessi, spesso eredi che vendono una parte di giardino o un lotto staccato da una particella di famiglia. Per vedere anche Métouia, El Hamma o Mareth, dove i terreni agricoli sono più grandi, l'insieme dei terreni e fattorie in vendita nel governatorato di Gabès raccoglie tutti gli annunci.

I lotti edificabili di Zrig

Il terreno in lottizzazione a Zrig è il prodotto più semplice: lotti da 150 a 300 m² in lottizzazioni approvate, comunali o private, con titolo fondiario individuale, STEG e SONEDE al confine e un regolamento che consente in genere un piano terra più uno o due piani. È lì che si costruisce gran parte delle case nuove della delegazione, ed è la scelta delle famiglie che preferiscono costruire da sé, a tappe, invece di comprare finito.

Il campus ha creato una seconda clientela: acquirenti che costruiscono un piano terra di monolocali per studenti e tengono il piano superiore per sé o per l'affitto. I prezzi al metro quadro in queste lottizzazioni restano molto inferiori a quelli di Sfax, ma sono saliti negli ultimi dieci anni, e un lotto ben posizionato vicino alle facoltà si vende in fretta. Prima di firmare chiedete il decreto di approvazione della lottizzazione e la planimetria generale: un lotto venduto « in corso di lottizzazione » non è edificabile finché la pratica non è chiusa. Per misurare il costo di una costruzione rispetto all'acquisto di una casa esistente, le case in vendita a Gabès Sud danno il termine di paragone.

Giardini e fattorie dell'oasi

Teboulbou ed El Medou appartengono all'oasi marittima di Gabès, una delle rare oasi al mondo in riva al mare, e qui la proprietà fondiaria obbedisce ad altre regole. Le particelle sono piccole, da qualche centinaio a qualche migliaio di metri quadrati, spesso in comproprietà tra cugini, irrigate da turni d'acqua il cui ritmo si stabilisce all'interno del gruppo di sviluppo agricolo locale. Una « fattoria » in vendita nella delegazione è il più delle volte un jnen: un giardino di palme con una piccola costruzione, a volte un pozzo la cui acqua è diventata troppo salata per l'irrigazione.

Queste particelle sono classificate in zona agricola: costruirvi un'abitazione è regolamentato e in molti casi vietato o limitato a un piccolo fabbricato rurale. Un acquirente che spera di trasformare un giardino in terreno edificabile deve verificare il piano regolatore in comune prima di qualsiasi discussione sul prezzo, perché la differenza di valore tra i due status è considerevole. Chi compra un giardino per ciò che è, un luogo di radici, una rendita di datteri e melograni, un fine settimana all'ombra, trova invece prezzi ancora moderati e venditori che preferiscono cedere a qualcuno che curerà l'acqua.

L'acqua, argomento numero uno

A Gabès l'acqua decide tutto. La falda dell'oasi si è abbassata e si è caricata di sale con i prelievi; certi pozzi servono ormai solo per irrigare palme tolleranti, altri sono abbandonati. Un giardino venduto « con acqua » deve precisare quale: quota di turno della rete collettiva, pozzo privato con portata e qualità, o semplice allaccio SONEDE per la casa. Chiedete di vedere l'irrigazione in un giorno di turno e parlate con i vicini: sanno quali particelle ricevono ancora la loro acqua e quali aspettano.

Per un lotto edificabile la questione è più semplice ma non assente: verificate che l'allaccio SONEDE sia possibile dalla via pubblica e che la fognatura ONAS passi nella strada, altrimenti servirà una fossa. I terreni lungo la strada per Médenine, tra i due mondi, meritano un'attenzione particolare: alcuni sono passati in zona urbanizzabile, altri restano agricoli, e il venditore non sempre lo sa.

Titolo, passaggio e confinazione

Tre documenti da pretendere prima di parlare di prezzo: il titolo fondiario o, in mancanza, l'atto di proprietà e la storia dei passaggi; un rilievo di confinazione recente redatto da un geometra, perché nell'oasi i confini si tramandano a voce e le siepi di palme non sono termini; e uno scritto sulle servitù di passaggio, visto che molti giardini sono accessibili solo attraversando la particella del vicino. In comproprietà indivisa tutti gli eredi devono firmare, il che richiede mesi quando uno di loro vive all'estero.

Per gli acquirenti indecisi tra costruire e comprare finito, l'insieme delle case e appartamenti in vendita a Gabès Sud dà la misura di ciò con cui una costruzione nuova deve competere.