Terreni e fattorie in vendita a El Mourouj

El Mourouj è, all'origine, un terreno: centinaia di ettari di terre agricole tra Ben Arous e Fouchana che l'AFH, l'agenzia fondiaria pubblica, ha lottizzato a partire dagli anni 1980 per farne una città nuova. Quarant'anni dopo è quasi tutto costruito. Ciò che resta in vendita si riassume in quattro famiglie: vuoti urbani nei quartieri vecchi, gli ultimi lotti urbanizzati di Mourouj 5 e Mourouj 6, case stanche vendute al prezzo del terreno per essere demolite e, al margine verso Fouchana e M'hamdia, particelle ancora agricole la cui classificazione non è sempre quella che il venditore annuncia.

L'offerta online si conta sulle dita di una mano, pubblicata soprattutto da privati ed eredi, e nella delegazione non c'è una fattoria propriamente detta. Per un'azienda agricola, un uliveto o un terreno di diversi ettari bisogna guardare l'insieme dei terreni e fattorie in vendita nel governatorato di Ben Arous, dalle parti di Mornag, Khelidia o M'hamdia.

Cosa si vende ancora: vuoti urbani, lotti AFH e case da demolire

Nei quartieri da Mourouj 1 a 4, un terreno in vendita a Mourouj è quasi sempre un vuoto urbano: un lotto da 150 a 300 mq che il primo assegnatario non ha mai costruito, spesso rimasto in comproprietà tra i suoi eredi. Si paga caro al mq perché sta in mezzo a tutto, reti in posto, scuola e mercato a piedi. L'altra forma comune è la casa degli anni 1980 venduta al prezzo del terreno: l'acquirente demolisce il piano terra d'origine e ricostruisce un edificio di tre livelli con due piani da affittare, il che spiega perché questi annunci si trovino a volte tra le case in vendita a El Mourouj piuttosto che qui.

Mourouj 5 e Mourouj 6 concentrano ciò che resta di veri lotti edificabili: particelle da 250 a 500 mq uscite dalle ultime lottizzazioni, singole o destinate a piccole palazzine. Un terreno a Mourouj 6 è il più ricercato della delegazione, e il suo prezzo supera spesso il migliaio di dinari al mq per un lotto d'angolo o ben orientato. I lotti di origine AFH sono accompagnati da un capitolato: altezza limitata, distanze imposte, termine per costruire; si trasmette all'acquirente e vale la pena leggerlo prima di disegnare la casa.

Bir Kassaa, Fouchana e il margine agricolo

Un terreno in vendita a Bir Kassaa è di un'altra natura: si tratta di particelle per attività vicino al mercato all'ingrosso e alla zona industriale, comprate da grossisti, trasportatori o artigiani per costruirvi un deposito. La destinazione industriale o di servizi deve figurare nero su bianco nel piano regolatore, e l'accesso dei mezzi pesanti si verifica sul posto, preferibilmente una mattina di mercato.

Verso Fouchana e M'hamdia la città si ferma e cominciano i campi. Vi si propongono particelle « per costruire » mentre sono classificate agricole o situate fuori dal perimetro urbanizzabile: costruirvi equivale a edificare senza permesso, con i rischi di demolizione e l'impossibilità di allaccio legale che ne derivano. Prima di discutere il prezzo, chiedete al comune la destinazione della particella nel piano regolatore urbano (PAU). Se è agricola, il cambio di destinazione non è né rapido né garantito.

Titolo blu, lottizzazione approvata, comproprietà: il fascicolo

La prima parola da pronunciare è « titolo blu »: un terreno iscritto alla conservatoria fondiaria, con un titolo aggiornato a nome del venditore. I lotti usciti dall'AFH hanno in genere questo fascicolo pulito, è uno dei loro grandi vantaggi. Un terreno venduto con semplice scrittura privata, o il cui titolo è ancora a nome di un genitore defunto, richiede prima una successione o un'iscrizione, e la banca non finanzierà nulla prima.

Per un lotto di una lottizzazione privata a Mourouj 5 o 6, chiedete il decreto di approvazione della lottizzazione e il verbale di collaudo delle opere di urbanizzazione: capita che lotti vengano venduti prima che strade, acqua e fognature siano davvero collaudate. Fate picchettare la particella da un geometra prima di pagare il saldo, e prevedete nel budget le imposte di registro, l'onorario del redattore dell'atto e le spese di allaccio a STEG, SONEDE e ONAS, gli enti di elettricità, acqua e fognature.

Costruire o comprare il costruito: fare il conto prima di cercare

A El Mourouj il terreno libero è raro e caro, e il costo di costruzione di una casa a due livelli ben fatta si aggiunge a un lotto già oneroso. Prima di impegnarvi, confrontate il totale con quanto vale una casa recente di Mourouj 6 o un appartamento nuovo in residence: la pagina degli alloggi in vendita a El Mourouj dà gli ordini di grandezza. Costruire resta la scelta giusta per una famiglia che vuole un piano terra per i genitori e due piani per i figli, o per chi ha già il terreno per eredità e cerca solo i lotti vicini per allargarsi.