Terreni e fattorie in vendita a El Mnihla

El Mnihla è una delegazione quasi interamente costruita. Tra Ettadhamen, la Cité Ennasr e le terre ancora agricole del nord di Ariana, il suolo è stato lottizzato ed edificato in pochi decenni, spesso più in fretta di quanto prevedessero i piani regolatori. Un terreno in vendita a El Mnihla è quindi raramente un grande appezzamento: sono soprattutto lotti da 100 a 250 m² nel tessuto esistente, retro di appezzamenti staccati da un proprietario e, ai margini della delegazione, qualche terreno più ampio che non ha ancora una chiara destinazione edificabile.

Su Houni gli annunci di terreni in vendita a El Mnihla sono pubblicati dai proprietari stessi e da qualche intermediario locale; lo stock si aggira su una manciata di annunci, che è già più che per le case in vendita nella stessa delegazione. Gli acquirenti sono famiglie del quartiere che vogliono costruire per due o tre generazioni, emigrati che preparano il ritorno e piccoli costruttori che tirano su tre o quattro piani da vendere ad appartamenti. Per confrontare con Raoued, Kalaât El Andalous o Sidi Thabet, dove gli appezzamenti sono più grandi, la pagina dei terreni e fattorie in vendita nel governatorato di Ariana copre tutto il governatorato.

I piccoli lotti del tessuto denso: El Mnihla ed Errafaha

Nel centro di El Mnihla e a Errafaha il terreno nudo è un'eccezione. Ciò che si vende sono lotti nati da una divisione familiare, un garage con il suo cortile da demolire, o una costruzione ferma al piano terra, venduta «come terreno» con le sue fondamenta. La superficie si aggira sui 100-150 m², il fronte strada misura spesso 8-10 metri, e la costruzione futura sarà addossata su entrambi i lati. Il vantaggio per un acquirente è avere reti idrica, elettrica e fognaria ai piedi del lotto; il vincolo è la sagoma, in genere limitata a R+2 o R+3 dall'uso del quartiere e dal vicinato.

Il prezzo al metro quadro resta nettamente sotto quello della Cité Ennasr, qualche centinaio di metri più a est, ma è salito con la pressione della domanda, e un lotto ben posizionato su una via commerciale si tratta più caro al metro quadro di un retro di appezzamento senza facciata.

El Bassatine e i margini: appezzamenti più grandi, statuto da verificare

Verso El Bassatine e ai margini della delegazione gli appezzamenti si allargano: 300, 500 m², a volte di più, su vecchie terre coltivate. È lì che si trovano gli annunci che parlano di «terreno agricolo» o di «fattoria», anche se la parola fattoria è generosa per ciò che resta dei frutteti tra due lottizzazioni. Questi terreni attirano chi vuole costruire una casa con un vero giardino, o comprare aspettando che la zona diventi edificabile.

È proprio il punto da verificare prima di tutto: la destinazione del suolo nel piano regolatore del comune. Un terreno in zona agricola non può ottenere un permesso di costruire, qualunque cosa dica il venditore, e una costruzione fatta comunque resta esposta. Chiedi un certificato al comune o informati presso i suoi uffici tecnici prima di versare un acconto. Verifica anche l'accesso all'acqua: gli appezzamenti lontani dalla viabilità attrezzata dipendono da un pozzo o da un'estensione della rete SONEDE a carico dell'acquirente, il cui costo può superare quello del terreno stesso.

Titolo fondiario, lottizzazione approvata, comproprietà

A El Mnihla buona parte dei terreni più vecchi non ha titolo individuale: i lotti sono stati venduti con scritture private, poi divisi tra eredi. Un terreno con titolo fondiario, detto titolo blu, si vende e si finanzia senza difficoltà; un terreno staccato da un appezzamento madre non immatricolato richiede una procedura di regolarizzazione, e la banca non segue finché non è conclusa. Fai la domanda fin dalla prima telefonata: «titolo o atto?», poi «lottizzazione approvata o no?». Un lotto nato da una lottizzazione non approvata non dà diritto a un permesso, anche con le reti già presenti.

Se il terreno è in comproprietà indivisa, pretendi che tutti i coeredi firmino il compromesso di vendita, o che uno solo disponga di una procura in piena regola. Le controversie di questo tipo sono il primo motivo di vendite bloccate nei quartieri popolari di Ariana.

Costruire o comprare l'edificato?

Molti acquirenti che cercano un terreno finiscono per confrontarlo con una casa esistente da ampliare: a El Mnihla una casa con solaio pronto per un piano costa a volte appena più di un lotto nudo, e nel frattempo rende un affitto. Le case in vendita a El Mnihla e, per tutte le categorie, gli alloggi in vendita a El Mnihla permettono di fare questo calcolo con i prezzi indicati del momento.