Appartamenti in vendita a Manouba

Manouba è uno degli ultimi posti nell'ovest della grande Tunisi dove un S+2 nuovo (due camere più soggiorno, la sigla usata in Tunisia) si tratta ancora sotto i 200.000 dinari. I costruttori l'hanno capito: da una decina d'anni i cantieri si sono moltiplicati tra Denden e il centro, su terreni che erano giardini o depositi. Un appartamento in vendita a Manouba è oggi, nella maggior parte dei casi, un immobile di meno di quindici anni.

Gli annunci raccolti su houni.tn arrivano da costruttori che smaltiscono la fine di un programma, da privati che rivendono e da agenzie del Bardo che sconfinano su Manouba. L'offerta di tutto il governatorato, Oued Ellil e Mornaguia compresi, sta nella pagina vendita appartamenti a Manouba.

Denden, il bene rifugio accanto al metrò

I palazzi di Denden, tra la strada di Tébourba e le fermate del metrò leggero, sono i più liquidi della delegazione: si rivendono senza fatica perché il Bardo e Tunisi sono a portata di rotaia. Un S+2 degli anni 2010 passa di mano tra 170.000 e 230.000 dinari; i rari S+3 con posto auto superano i 280.000. Il m² gira intorno a 1.700 o 2.100 dinari, un po' di più nei residence con portiere.

Il centro e la cité Ennasr: il nuovo dei costruttori

È qui che si gioca la vendita di un appartamento a Manouba su carta. I programmi propongono S+1 da 55 a 65 m², S+2 da 85 a 100 m² e S+3 fino a 130 m², con pagamento rateale e consegna a dodici o ventiquattro mesi. I prezzi partono verso i 1.500 dinari al m² con un costruttore locale e salgono a 2.000 per i residence meglio rifiniti, vicino all'università. Pretendi il titolo fondiario della particella, il permesso di costruire e l'attestato di assicurazione decennale prima di versare il primo acconto; a Manouba come altrove, ci sono cantieri fermi due anni per mancanza di finanziamento.

Pochi palazzi a Ksar Saïd, ma prezzi d'ingresso

In queste due zone di case, l'appartamento in vendita a Manouba è piuttosto un piano di casa reso autonomo o un piccolo edificio familiare di tre livelli. I prezzi scendono a 1.300 o 1.500 dinari al m², al prezzo dell'assenza di ascensore e di un titolo non sempre frazionato. Per un primo acquisto con mutuo, la banca chiederà proprio quel titolo individuale, il "titolo blu", il documento catastale che certifica la proprietà: senza, niente prestito.

Il conto di chi compra per affittare

Il campus universitario garantisce una domanda di affitti che non si spegne mai. Un S+1 comprato a 120.000 dinari in centro si affitta a 400 o 500 dinari a un docente o a due studenti, cioè una redditività lorda vicina al 4,5%. È meglio che ad Ariana o al Lac, dove il rapporto tra canone e prezzo d'acquisto è peggiorato. Il rischio è altrove: lo sfitto d'estate e inquilini che cambiano ogni anno, cosa che consuma l'appartamento.

Tra un S+2 nuovo del centro e un S+2 del 2012 a Denden allo stesso prezzo, io prenderei Denden, per il metrò e per un condominio che ha già dato prova di sé.

I canoni reali si verificano nella pagina degli appartamenti in affitto a Manouba, e per chi vuole un garage e una terrazza le case in vendita a Manouba restano accessibili.