Terreni e fattorie in vendita a Djerba Midoun

A Djerba la terra si tramanda più di quanto si venda. I menzel di Midoun, quelle proprietà familiari cinte da muri con l'houch al centro, gli ulivi e le palme, sono stati divisi tra eredi nel corso di più generazioni, e il terreno in vendita djerba midoun che oggi si vede negli annunci è spesso un pezzo di questo puzzle: una particella da 500 a 2.000 m² staccata da un vecchio menzel, o il menzel intero quando la famiglia ha trovato un accordo. La delegazione copre la metà orientale dell'isola, dal borgo di Midoun alla zona turistica di Sidi Mahrez e di Aghir, con i villaggi di Arkou, El May e Mahboubine.

Gli annunci pubblicati su Houni da privati e agenzie dell'isola sono una decina alla volta, raramente di più: il suolo di Djerba non si svende e i venditori aspettano il loro acquirente. Ogni annuncio indica la superficie, la zona e spesso la natura del titolo; trattate direttamente con l'inserzionista. Per confrontare con Zarzis o Houmt Souk, l'insieme dei terreni e fattorie in vendita nel governatorato di Médenine sta in una sola pagina.

Titolo blu, comproprietà indivisa e terre agricole

A Midoun la prima domanda non è il prezzo ma la carta. Un terreno con titolo blu, cioè un titolo fondiario immatricolato presso la conservatoria, si vende in fretta e si finanzia in banca. Un terreno « con contratto », venduto sulla base di atti successivi e di una divisione mai omologata, si vende a meno e quasi sempre tra djerbini che si conoscono. Aspettatevi una differenza di prezzo sensibile tra due particelle vicine a seconda del loro stato.

La comproprietà indivisa è l'altra realtà. Molti menzel appartengono ancora a decine di eredi, alcuni dei quali vivono a Tunisi o in Europa, e una particella può essere proposta da un solo coerede senza il mandato degli altri. Chiedete l'atto di divisione, o la sentenza che ne fa le veci, prima di qualsiasi anticipo.

Infine, la destinazione del suolo. Gran parte dell'entroterra di Midoun, attorno a El May e Mahboubine, resta classificata come zona agricola. Lì si compra per piantare o per tenere un punto d'appoggio di famiglia, a volte scommettendo su un cambio di destinazione che non è mai garantito. Per costruire subito serve una particella nel perimetro urbano o in una lottizzazione approvata: il certificato urbanistico rilasciato dal comune dice cosa si ha il diritto di costruire. Chiedetelo prima di firmare, non dopo.

Tre mercati in uno: la costa, il borgo, i villaggi

Lato mare, tra Sidi Mahrez, la strada del faro di Taguermess e Aghir, il terreno edificabile è raro e caro. Le particelle che escono sul mercato si trovano dietro la zona alberghiera, nelle lottizzazioni di ville in seconda linea, a prezzi al m² senza equivalenti nel governatorato. Gli acquirenti sono tunisini della capitale, djerbini all'estero ed europei, questi ultimi soggetti all'autorizzazione del governatore. In riva al mare, il demanio pubblico marittimo impone inoltre una distanza che il venditore non sempre menziona.

Attorno al borgo di Midoun e verso Arkou, sulla strada per Houmt Souk, il comune ha aperto lottizzazioni dove gli abitanti di Midoun costruiscono la loro casa: lotti da 300 a 600 m² con strade e reti, acquistati da dipendenti del settore alberghiero, commercianti e insegnanti. È il mercato più sano della delegazione, con titoli in regola e prezzi ben al di sotto della costa. Chi preferisce una casa già costruita guarderà piuttosto le case in vendita a Djerba Midoun.

Nei villaggi, El May, Mahboubine e le frazioni tra i due, si comprano ancora appezzamenti di ulivi da mezzo ettaro o più, a volte con una cisterna e un houch da restaurare. È la fattoria in senso djerbino: un patrimonio da curare e dove si torna d'estate, più che un'azienda che dà da vivere.

L'acqua, gli ulivi e il menzel da restaurare

Djerba ha poca acqua. La rete della SONEDE arriva dal continente e non serve tutte le particelle agricole; i pozzi antichi danno un'acqua spesso salmastra, buona per le palme, non per l'orto. Prima di comprare fuori lottizzazione, chiedete dove si trova il contatore più vicino e quanto costa l'allacciamento, e controllate lo stato della cisterna.

Gli ulivi di Djerba, alcuni secolari, hanno un valore in sé e il loro espianto è regolamentato. Al contrario, un menzel completo con il suo houch a volta, le cupole e il recinto è oggi ricercato per progetti di casa per ospiti o di residenza estiva, ed è il bene che fa salire i prezzi quando la famiglia vende in blocco. Su Houni questi beni compaiono anche tra gli alloggi in vendita a Djerba Midoun quando l'inserzionista mette in primo piano la casa più che la terra.

Quando e come comprare

Le vendite si decidono d'estate, quando i coeredi che vivono all'estero sono sull'isola e possono firmare insieme dal notaio. Per un acquirente senza famiglia sul posto, l'intermediario djerbino resta prezioso: sa chi possiede cosa e quali quote mancano ancora alla pratica.

Visitate con una planimetria di confinazione in mano e confrontatela con le recinzioni: a Djerba i muri non seguono sempre i limiti del titolo. E diffidate di un prezzo molto basso per una particella in zona turistica: segnala quasi sempre un problema di titolo, di destinazione o di distanza dal mare.