Venta de tierras y granjas en Djerba Midoun

En Djerba, la tierra se hereda más de lo que se vende. Los menzels de Midoun, esas explotaciones familiares cercadas de muros con su houch en el centro, sus olivos y sus palmeras, se han repartido entre herederos durante varias generaciones, y el terreno en venta en Djerba Midoun que hoy aparece en los anuncios suele ser una pieza de ese rompecabezas: una parcela de 500 a 2.000 m² segregada de un antiguo menzel, o el menzel entero cuando la familia se ha puesto de acuerdo. La delegación abarca la mitad este de la isla, del pueblo de Midoun a la zona turística de Sidi Mahrez y Aghir, con los pueblos de Arkou, El May y Mahboubine.

Los anuncios publicados en Houni por particulares y agencias de la isla son una decena a la vez, rara vez más: el suelo djerbiano no se malvende y los vendedores esperan a su comprador. Cada anuncio indica la superficie, el sector y, a menudo, el tipo de título; tratas directamente con el anunciante. Para comparar con Zarzis o Houmt Souk, el conjunto de las tierras y granjas en venta en la gobernación de Medenine cabe en una página.

Título azul, proindiviso y suelo agrícola

En Midoun, la primera pregunta no es el precio sino los papeles. Un terreno con título azul, es decir, un título de propiedad inscrito en el registro de la propiedad, se vende rápido y se financia con el banco. Un terreno «con contrato», vendido sobre la base de escrituras sucesivas y de un reparto nunca homologado, se vende más barato y casi siempre entre djerbianos que se conocen. Cuenta con una diferencia de precio notable entre dos parcelas vecinas según su situación jurídica.

El proindiviso es la otra realidad. Muchos menzels pertenecen aún a decenas de herederos, algunos de los cuales viven en Túnez o en Europa, y una parcela puede ofrecerla un solo coheredero sin el mandato de los demás. Pide la escritura de reparto, o la sentencia que la sustituye, antes de cualquier anticipo.

Por último, la calificación del suelo. Gran parte del interior de Midoun, alrededor de El May y Mahboubine, sigue clasificada como zona agrícola. Allí se compra para plantar o para conservar un refugio familiar, a veces apostando por un cambio de calificación que nunca está garantizado. Para construir sin esperar hace falta una parcela dentro del perímetro urbano o en una urbanización aprobada: el certificado urbanístico que expide el municipio dice qué se puede construir. Pídelo antes de firmar, no después.

Tres mercados en uno: la costa, el pueblo, las aldeas

Del lado del mar, entre Sidi Mahrez, la carretera del faro de Taguermess y Aghir, el terreno edificable es escaso y caro. Las parcelas que salen están detrás de la zona hotelera, en las urbanizaciones de villas de segunda línea, a precios por m² sin equivalente en la gobernación. Los compradores son tunecinos de la capital, djerbianos residentes en el extranjero y europeos, estos últimos sujetos a la autorización del gobernador. En primera línea, el dominio público marítimo impone además un retranqueo que el vendedor no siempre menciona.

Alrededor del pueblo de Midoun y hacia Arkou, en la carretera de Houmt Souk, el municipio ha abierto urbanizaciones donde los vecinos de Midoun construyen su casa: parcelas de 300 a 600 m² con viales y redes, compradas por empleados de hostelería, comerciantes y docentes. Es el mercado más sano de la delegación, con títulos en regla y precios muy por debajo de la costa. Quien prefiera una casa ya construida mirará más bien las casas en venta en Djerba Midoun.

En las aldeas, El May, Mahboubine y los caseríos entre ambos, todavía se compran parcelas de olivos de media hectárea o más, a veces con un aljibe y un houch por restaurar. Es la granja en el sentido djerbiano: un patrimonio que se cuida y al que se vuelve en verano, más que una explotación de la que se vive.

El agua, los olivos y el menzel por restaurar

Djerba carece de agua. La red de la SONEDE llega desde el continente y no da servicio a todas las parcelas agrícolas; los pozos antiguos dan un agua a menudo salobre, buena para las palmeras, no para el huerto. Antes de comprar fuera de una urbanización, pregunta dónde está el contador más cercano y cuánto cuesta la conexión, y revisa el estado del aljibe.

Los olivos djerbianos, algunos centenarios, tienen valor por sí mismos y su arranque está regulado. En cambio, un menzel completo con su houch abovedado, sus cúpulas y su recinto está hoy muy buscado para proyectos de casa de huéspedes o de residencia de verano, y es el bien que hace subir los precios cuando la familia vende en bloque. En Houni, estos bienes aparecen también entre las viviendas en venta en Djerba Midoun cuando el anunciante destaca la casa más que la tierra.

Cuándo y cómo comprar

Las ventas se deciden en verano, cuando los coherederos del extranjero están en la isla y pueden firmar juntos ante el notario. Para un comprador sin familia en el lugar, el intermediario djerbiano sigue siendo valioso: sabe a quién pertenece cada cosa y qué partes faltan aún en el expediente.

Visita con un plano de deslinde en la mano y compáralo con las cercas: en Djerba, los muros no siempre siguen los límites del título. Y desconfía de un precio muy bajo para una parcela en zona turística: casi siempre señala un problema de título, de calificación o de retranqueo.