Venta de terrenos y fincas en Gabès Sud

En Gabès Sud, la palabra «terreno» abarca dos mundos que no se venden de la misma manera. Por un lado, las parcelas edificables de Zrig y de Zrig Eddakhlania, donde la ciudad se ha extendido desde hace veinte años alrededor del campus, con calles trazadas y las redes instaladas. Por otro, los huertos del oasis en Teboulbou y El Medou, a ambos lados de la carretera de Médenine: parcelas de palmeras, granados y henna transmitidas de generación en generación, con su parte de agua, que rara vez se venden a gente de fuera del barrio, y nunca sin hablar del agua.

Los anuncios son escasos y los publican los propios propietarios, a menudo herederos que venden una parte de huerto o una parcela segregada de una finca familiar. Para ver también Métouia, El Hamma o Mareth, donde los terrenos agrícolas son más grandes, el conjunto de los terrenos y fincas en venta en la gobernación de Gabès reúne todos los anuncios.

Las parcelas edificables de Zrig

El terreno en urbanización en Zrig es el producto más sencillo: parcelas de 150 a 300 m² en urbanizaciones aprobadas, municipales o privadas, con título de propiedad individual, STEG y SONEDE a pie de parcela, y un reglamento que autoriza en general una planta baja más uno o dos pisos. Ahí se construye la mayor parte de las casas nuevas de la delegación, y es la elección de las familias que prefieren construir ellas mismas, por etapas, en lugar de comprar terminado.

El campus ha creado una segunda clientela: compradores que construyen una planta baja de estudios para estudiantes y se quedan el piso de arriba para ellos o para alquilar. Los precios por metro cuadrado en estas urbanizaciones siguen muy por debajo de los de Sfax, pero han subido en diez años, y una parcela bien situada cerca de las facultades se vende rápido. Antes de firmar, pide la resolución de aprobación de la urbanización y el plano de conjunto: una parcela vendida «en curso de urbanización» no es edificable mientras el expediente no esté cerrado. Para medir el coste de construir frente a la compra de una casa existente, las casas en venta en Gabès Sud dan el punto de comparación.

Huertos y fincas del oasis

Teboulbou y El Medou pertenecen al oasis marítimo de Gabès, uno de los pocos oasis del mundo a orillas del mar, y allí el suelo obedece a otras reglas. Las parcelas son pequeñas, de unos cientos a unos miles de metros cuadrados, a menudo en proindiviso entre primos, regadas por turnos de agua cuyo ritmo se fija dentro de la agrupación de desarrollo agrícola local. Una «finca» en venta en la delegación es casi siempre un jnen: un huerto de palmeras con una pequeña construcción, a veces un pozo cuya agua se ha vuelto demasiado salada para regar.

Estas parcelas están clasificadas como zona agrícola: construir allí una vivienda está regulado y, en muchos casos, prohibido o limitado a una pequeña caseta de explotación. Un comprador que espera convertir un huerto en solar edificable debe consultar el plan de ordenación urbana en el ayuntamiento antes de hablar de precio, porque la diferencia de valor entre ambos estatus es considerable. Quienes compran un huerto por lo que es, un lugar de arraigo, una renta de dátiles y granadas, un fin de semana a la sombra, encuentran en cambio precios aún moderados y vendedores que prefieren ceder a alguien que cuidará el agua.

El agua, asunto número uno

En Gabès, el agua lo decide todo. El acuífero del oasis ha bajado y se ha cargado de sal con las extracciones; algunos pozos solo sirven ya para regar palmeras tolerantes, otros están abandonados. Un huerto vendido «con agua» debe precisar cuál: parte de turno de la red colectiva, pozo privado con su caudal y su calidad, o simple acometida de la SONEDE para la casa. Pide ver el riego un día de turno y habla con los vecinos: saben qué parcelas siguen recibiendo su agua y cuáles esperan.

Para una parcela edificable, la cuestión es más sencilla pero no desaparece: comprueba que la acometida de la SONEDE es posible desde la vía pública y que el saneamiento de la ONAS pasa por la calle; si no, hará falta una fosa. Los terrenos a lo largo de la carretera de Médenine, entre ambos mundos, merecen una atención especial: algunos han pasado a zona urbanizable, otros siguen siendo agrícolas, y el vendedor no siempre lo sabe.

Título, paso y deslinde

Tres documentos que exigir antes de hablar de precio: el título de propiedad o, en su defecto, la escritura de propiedad y el historial de transmisiones; un plano de deslinde reciente hecho por un topógrafo, porque en el oasis los límites se transmiten de palabra y los setos de palma no son mojones; y un documento escrito sobre las servidumbres de paso, ya que muchos huertos solo son accesibles cruzando la parcela del vecino. En proindiviso, todos los herederos deben firmar, lo que lleva meses cuando uno de ellos vive en el extranjero.

Para los compradores que dudan entre construir y comprar terminado, el conjunto de las casas y pisos en venta en Gabès Sud da la medida de lo que una construcción nueva debe superar.