Venta de terrenos y fincas en El Mourouj

El Mourouj es, en origen, un terreno: cientos de hectáreas de tierras agrícolas entre Ben Arous y Fouchana que la AFH parceló a partir de los años 1980 para hacer de ellas una ciudad nueva. Cuarenta años después, casi todo está edificado. Lo que queda por vender cabe en cuatro familias: solares vacíos en las ciudades antiguas, las últimas parcelas urbanizadas de Mourouj 5 y Mourouj 6, casas cansadas vendidas a precio de suelo para derribarlas y, en la linde hacia Fouchana y M'hamdia, parcelas todavía agrícolas cuya calificación no siempre es la que anuncia el vendedor.

La oferta en línea se cuenta con los dedos de una mano, publicada sobre todo por particulares y herederos, y no hay finca propiamente dicha en la delegación. Para una explotación agrícola, una parcela de olivos o un terreno de varias hectáreas, hay que mirar el conjunto de terrenos y fincas en venta en la gobernación de Ben Arous, del lado de Mornag, Khelidia o M'hamdia.

Lo que todavía se vende: solares vacíos, parcelas AFH y casas para derribar

En las ciudades de Mourouj 1 a 4, un terreno en venta en Mourouj es casi siempre un solar vacío: una parcela de 150 a 300 m² que el primer adjudicatario nunca edificó, a menudo en proindiviso entre sus herederos. Se paga caro por m² porque está en medio de todo, con las redes instaladas, colegio y mercado a pie. La otra forma corriente es la casa de los años 1980 vendida a precio de suelo: el comprador derriba la planta baja original y reconstruye una planta baja más dos pisos para alquilar, lo que explica que esos anuncios se encuentren a veces entre las casas en venta en El Mourouj y no aquí.

Mourouj 5 y Mourouj 6 concentran lo que queda de verdaderos solares edificables: parcelas de 250 a 500 m² procedentes de las últimas parcelaciones, individuales o destinadas a pequeños colectivos. Un terreno en Mourouj 6 es el más buscado de la delegación, y su precio supera a menudo el millar de dinares por m² para una parcela en esquina o bien orientada. Las parcelas de origen AFH vienen con un pliego de condiciones: altura limitada, retranqueos obligatorios, plazo para construir; se transmite al comprador y merece la pena leerlo antes de dibujar la casa.

Bir Kassaa, Fouchana y la linde agrícola

Un terreno en venta en Bir Kassaa es de otra naturaleza: se trata de parcelas de actividad cerca del mercado mayorista y de la zona industrial, compradas por mayoristas, transportistas o artesanos para levantar un almacén. El uso industrial o de servicios debe figurar negro sobre blanco en el plan de ordenación, y el acceso de vehículos pesados se comprueba sobre el terreno, preferiblemente una mañana de mercado.

Hacia Fouchana y M'hamdia, la ciudad se acaba y empiezan los campos. Allí se ofrecen parcelas « para construir » cuando están calificadas como agrícolas o situadas fuera del perímetro de ordenación: edificar en ellas es construir sin licencia, con los riesgos de derribo y la imposibilidad de conexión legal a las redes que eso implica. Antes de discutir el precio, pregunta al ayuntamiento la calificación de la parcela en el plan de ordenación urbana (PAU). Si es agrícola, el cambio de calificación no es ni rápido ni seguro.

Título azul, parcelación aprobada, proindiviso: el expediente

La primera palabra que pronunciar es « título azul »: un terreno inscrito en el registro de la propiedad, con un título al día a nombre del vendedor. Las parcelas procedentes de la AFH tienen por lo general ese expediente limpio, es una de sus grandes ventajas. Un terreno vendido mediante simple documento privado, o cuyo título sigue a nombre de un pariente fallecido, requiere primero una sucesión o una inscripción, y el banco no financiará nada antes.

Para una parcela de una parcelación privada en Mourouj 5 o 6, pide la resolución de aprobación de la parcelación y el acta de recepción de las obras de urbanización: a veces se venden parcelas antes de que el viario, el agua y el saneamiento se hayan recibido realmente. Haz deslindar la parcela por un topógrafo antes de pagar el resto, y prevé en el presupuesto los derechos de registro, los honorarios del redactor de la escritura y los gastos de conexión a la STEG, la SONEDE y la ONAS.

Construir o comprar edificado: hacer la cuenta antes de buscar

En El Mourouj, el terreno libre es raro y caro, y el coste de construcción de una planta baja más piso bien hecha se suma a una parcela ya onerosa. Antes de comprometerte, compara el total con lo que vale una casa reciente de Mourouj 6 o un piso nuevo en residencia: la página de viviendas en venta en El Mourouj da los órdenes de magnitud. Construir sigue siendo la buena opción para una familia que quiere una planta baja para los padres y dos pisos para los hijos, o para quien ya tiene el terreno por herencia y solo busca las parcelas vecinas para ampliarse.