Venta de terrenos y fincas en El Mnihla

El Mnihla es una delegación casi enteramente construida. Entre Ettadhamen, la Cité Ennasr y las tierras aún agrícolas del norte de Ariana, el suelo se parceló y edificó en pocas décadas, a menudo más rápido de lo que preveían los planes de ordenación. Un terreno en venta en El Mnihla rara vez es por tanto una gran parcela: son sobre todo solares de 100 a 250 m² en el tejido existente, fondos de parcela segregados por un propietario y, en el borde de la delegación, algunos terrenos más amplios que aún no tienen un uso edificable claro.

En Houni, los anuncios de terreno en venta en Mnihla los publican los propios propietarios y algunos intermediarios locales; el stock ronda un puñado de anuncios, que ya es más que para las casas en venta en la misma delegación. Los compradores son familias del barrio que quieren construir para dos o tres generaciones, emigrantes que preparan su regreso y pequeños promotores que levantan tres o cuatro plantas para vender por pisos. Para comparar con Raoued, Kalaât El Andalous o Sidi Thabet, donde las parcelas son mayores, la página de todos los terrenos y fincas en venta en la gobernación de Ariana cubre toda la gobernación.

Los pequeños solares del tejido denso: El Mnihla y Errafaha

En el centro de El Mnihla y en Errafaha, el terreno desnudo es una excepción. Lo que se vende son solares procedentes de una división familiar, un garaje con su patio que se puede derribar, o una construcción parada en la planta baja, vendida «como terreno» con sus cimientos. La superficie ronda los 100 a 150 m², la fachada a la calle mide a menudo de 8 a 10 metros, y la construcción futura será medianera por ambos lados. El interés para un comprador es tener las redes de agua, electricidad y saneamiento al pie del solar; la limitación es el gálibo, en general limitado a R+2 o R+3 por la costumbre del barrio y por los vecinos.

El precio por metro cuadrado sigue claramente por debajo del de la Cité Ennasr, a unos cientos de metros al este, pero ha subido con la presión de la demanda, y un solar bien situado en una calle comercial se negocia más caro por metro cuadrado que un fondo de parcela sin fachada.

El Bassatine y los bordes: parcelas más grandes, situación a revisar

Hacia El Bassatine y en los márgenes de la delegación, las parcelas se ensanchan: 300, 500 m², a veces más, en antiguas tierras de cultivo. Es ahí donde aparecen los anuncios que hablan de «terreno agrícola» o de «finca», aunque la palabra finca es generosa para lo que queda de huertos entre dos urbanizaciones. Estos terrenos atraen a quienes quieren construir una casa con un jardín de verdad, o comprar esperando que la zona pase a ser edificable.

Es precisamente lo que hay que comprobar antes que nada: el uso del suelo en el plan de ordenación urbana del municipio. Un terreno en zona agrícola no puede recibir licencia de obra, diga lo que diga el vendedor, y una construcción hecha a pesar de todo queda expuesta. Pide un certificado al municipio o infórmate en sus servicios técnicos antes de pagar una señal. Comprueba también el acceso al agua: las parcelas alejadas de las calles urbanizadas dependen de un pozo o de una ampliación de la red de la SONEDE a cargo del comprador, cuyo coste puede superar el del propio terreno.

Título de propiedad, urbanización aprobada, proindivisión

En El Mnihla, buena parte del suelo antiguo no tiene título individual: los solares se vendieron por documento privado y luego se dividieron entre herederos. Un terreno con título de propiedad, llamado título azul, se vende y se financia sin dificultad; un terreno segregado de una parcela madre no inscrita requiere un procedimiento de regularización, y el banco no acompaña mientras no haya concluido. Haz la pregunta desde la primera llamada: «¿título o escritura privada?», y después «¿urbanización aprobada o no?». Un solar de una urbanización no aprobada no da derecho a licencia, aunque las redes estén puestas.

Si el terreno está en proindivisión, exige que todos los coherederos firmen la promesa de venta, o que uno solo tenga un poder en debida forma. Los litigios de este tipo son el primer motivo de ventas bloqueadas en los barrios populares de Ariana.

¿Construir o comprar algo ya edificado?

Muchos compradores que buscan un terreno acaban comparando con una casa existente para ampliar: en El Mnihla, una casa con losa preparada para otra planta cuesta a veces apenas más que un solar desnudo, y da un alquiler mientras tanto. Las casas en venta en El Mnihla y, con todas las categorías juntas, las viviendas en venta en El Mnihla permiten hacer ese cálculo con los precios anunciados del momento.