Venta de oficinas y locales comerciales en El Mourouj

Mejor decirlo de entrada: los locales comerciales en venta en El Mourouj son raros, y esta página puede quedarse vacía varias semanas seguidas. El comercio de la delegación es un comercio de propietarios que ocupan su local. El farmacéutico, el panadero, el médico de Mourouj 1 o de Mourouj 3 compraron sus paredes hace veinte años y no las revenden. Lo que llega al mercado es la planta baja de una residencia nueva de Mourouj 5 o 6 que el promotor aún no ha colocado, el local heredado que los hijos de un comerciante ponen a la venta, un almacén en Bir Kassaa o un traspaso de café ofrecido con o sin sus paredes.

Los pocos anuncios publicados vienen de promotores, particulares y agencias, y con ellos se discute el precio. Para tener una elección real, a menudo hay que ampliar al conjunto de oficinas y locales comerciales en venta en la gobernación de Ben Arous, donde Ben Arous ciudad y Mégrine alinean más locales. Y si el objetivo es abrir rápido más que colocar dinero, la página de oficinas y locales comerciales en alquiler en El Mourouj es la buena puerta de entrada.

Bajos nuevos en Mourouj 5 y 6: lo que venden los promotores

En las residencias recientes de Mourouj 5 y Mourouj 6, los promotores venden las plantas bajas comerciales aparte: locales de 40 a 120 m² entregados en bruto, sin acabados, con escaparate a la calle, buena altura libre y a veces un altillo. El m² es allí claramente más caro que el de los pisos del mismo edificio, y el comprador tipo es un inversor local que quiere una renta regular de una farmacia, una agencia o una enseña de servicios. El riesgo es conocido: una ciudad que termina de poblarse y un local que se queda vacío uno o dos años antes de encontrar inquilino.

Antes de comprar un local comercial en Mourouj 6 sobre plano o a final de obra, lee los estatutos de la comunidad, que a menudo excluyen cafés, restaurantes y actividades ruidosas, y comprueba el número de plazas de aparcamiento vinculadas al local. Para situar ese m² comercial respecto al m² de vivienda de las mismas residencias, la página de pisos en venta en El Mourouj da los precios observados por ciudad.

Mourouj 1 y el mercado: los locales que tienen paso

En Mourouj 1, alrededor de Carrefour, del mercado y de las estaciones de metro, los locales de los años 1980 tienen de 20 a 40 m² y están casi todos ocupados. Cuando uno se vende, es casi siempre con su inquilino dentro, y el inquilino de un local comercial instalado desde hace más de dos años está protegido por la ley de arrendamientos comerciales: se compra entonces una renta, no un local para ocuparlo uno mismo, y el precio debe razonarse en rentabilidad.

Cuidado también con la confusión entre paredes y fondo de comercio. Un anuncio de traspaso de negocio en Mourouj para un café, una peluquería o un ultramarinos vende por lo general el derecho de arrendamiento, el material y la clientela, no la propiedad del local, cuya renta sigue debiéndose al propietario. Haz precisar negro sobre blanco qué se vende, y pide ver el contrato de arrendamiento en vigor.

Bir Kassaa: almacenes, naves y locales de actividad

Bir Kassaa concentra la otra mitad del mercado: almacenes y naves de unos cientos de m² cerca del mercado mayorista y en la zona industrial, comprados por mayoristas de frutas y verduras, transportistas, artesanos o comerciantes en línea que necesitan almacenaje cerca de Túnez. El precio por m² es allí mucho más bajo que a pie de edificio, y el valor depende del acceso de vehículos pesados, de la alimentación eléctrica trifásica, de la altura útil y del estado de la solera. Para quien prefiere construir su propio almacén, los escasos terrenos en venta en El Mourouj incluyen a veces una parcela de actividad por ese lado.

Lo que se comprueba antes de comprar un local comercial

El título de propiedad a nombre del vendedor primero, con la designación del local; luego la licencia de obra, que debe prever un uso comercial para esa planta baja, porque muchos locales de El Mourouj son antiguos garajes o piezas de vivienda transformados sin autorización, y el ayuntamiento puede recordárselo al nuevo propietario. Para un local en residencia, los estatutos de la comunidad y el detalle de los gastos; para un local alquilado, el contrato, los recibos y la fecha de entrada del inquilino.

En cuanto al dinero, los bancos financian los locales comerciales con menos ganas que la vivienda y piden una entrada mayor; los derechos de registro y los honorarios del redactor de la escritura se suman al precio, igual que el impuesto sobre inmuebles edificados, que habrá que regularizar si el vendedor va con retraso. Un local vacío, por último, se visita en dos momentos: un viernes a mediodía para medir el paso, y una tarde entre semana para juzgar la seguridad de la persiana y de la calle.