Vente appartement à El Menzah

À El Menzah, il ne reste presque plus de terrain à bâtir. Le neuf qui apparaît à Manar 2 ou à Menzah 4 sort donc de la démolition d'anciennes villas, remplacées par des petits immeubles de trois ou quatre étages. C'est ce mécanisme qui fixe le marché : peu d'appartements neufs, beaucoup de reventes dans des immeubles des années 1970 et 1980, et des prix qui tiennent parce que la délégation est coincée entre le Belvédère, le campus et le Centre Urbain Nord.

Les annonces de vente appartement manar 2, de Menzah 1 ou de Mutuelle Ville publiées sur houni.tn viennent de propriétaires, de promoteurs et d'agences qui répondent eux-mêmes aux appels.

À El Manar, le neuf pousse entre les villas

La vente appartement manar 1 concerne un quartier de villas où les immeubles restent bas : on y trouve des S+3 et S+4 de 120 à 160 m² dans des résidences de deux ou trois étages, avec garage en sous-sol, à deux pas des écoles privées et de la clinique. Les acheteurs sont des familles qui connaissent déjà le quartier, et les biens partent vite.

Un appartement manar 2 s'achète pour deux raisons opposées. Soit pour y habiter, dans les résidences récentes du côté de la route de la Faculté des sciences ; soit pour le louer aux étudiants et aux enseignants du campus El Manar, avec des S+1 et S+2 qui trouvent preneur onze mois sur douze. Le m² dans le neuf de promoteur tourne souvent entre 3 000 et 4 000 DT selon l'étage, le standing et la présence d'un parking ; l'ancien des années 1980 se trouve fréquemment entre 2 300 et 2 900 DT.

De Menzah 1 à Mutuelle Ville : l'ancien qui garde sa valeur

Menzah 1 et Menzah 2 vendent surtout des appartements d'immeubles bas des années 1960 et 1970 : plafonds hauts, doubles séjours, balcons sur des rues bordées de ficus, mais pas d'ascenseur et des installations électriques d'époque. Ce qui se paie, c'est l'adresse : le Belvédère à pied, les écoles, les commerces de Menzah 1. Un S+3 de 110 m² à rénover se négocie, et il est rare qu'il parte au prix affiché.

Mutuelle Ville joue plus haut : grands appartements de 150 m² et plus, immeubles de standing, acheteurs de professions libérales qui installent parfois leur cabinet au rez-de-chaussée. Peu d'annonces, prix élevés, négociation courte.

Menzah 4, autour de la Cité Olympique, et la cité Mahrajène sont à mon avis les deux secteurs à surveiller pour qui veut acheter dans la délégation sans payer le prix de Menzah 1 : des S+2 et S+3 corrects dans des immeubles de cité entretenus, nettement moins chers.

Ce qu'on regrette après la signature

Dans le neuf, demandez au promoteur son agrément, le permis de bâtir et le règlement de copropriété avant tout versement ; en VEFA, exigez un contrat enregistré avec un échéancier lié à l'avancement des travaux, pas au calendrier. Dans l'ancien de Menzah 1 ou de Manar 1, faites vérifier le titre foncier (beaucoup d'immeubles anciens ont des lots mal individualisés) et regardez l'état de la toiture-terrasse et de la colonne d'eau, deux postes coûteux à partager entre copropriétaires.

Prévoyez aussi les frais d'enregistrement de l'acte et, pour une résidence récente, un syndic qui dépasse souvent 60 DT par mois. Et revenez un soir de semaine : le stationnement dans les rues de Menzah 1 et de Mutuelle Ville est le premier motif de regret des acheteurs.

Pour comparer avec les autres délégations, consultez la page appartements à vendre à Tunis. Pour savoir ce que rapporterait le bien une fois loué, les appartements à louer à El Menzah donnent une idée du loyer que rapporte un S+2 près du campus, et l'ensemble des biens à vendre, maisons comprises, se trouve sur la page logement à vendre à El Menzah.