Terreni e fattorie in vendita a Sfax Ville

Il jnen è il paesaggio sfaxino: un frutteto di ulivi e mandorli cinto da un muro, con un pozzo, una casetta e un cancello sulla strada. Per un secolo la città è cresciuta inghiottendo i suoi jnen uno a uno, e la delegazione di Sfax Ville, che ne è il cuore, ne conserva ormai solo brandelli ai margini, verso Merkez El Pacha, Merkez Kaddour e Ain Cheikh Rouhou. Un terreno in vendita a Sfax in questa delegazione è dunque un bene raro, e il suo prezzo al mq è tra i più alti del governatorato.

Questa pagina mostra gli annunci di terreni e particelle in vendita nel perimetro di Sfax Ville: lotti edificabili nei quartieri consolidati, particelle di jnen al bordo urbano, e qualche terreno d'angolo nato da demolizioni in centro. Sono pubblicati da privati e agenzie, e il lettore contatta direttamente l'inserzionista. Per i terreni più ampi e meno cari di Sakiet Ezzit, Sfax Sud o Thyna, l'insieme dei terreni e aziende agricole in vendita nel governatorato di Sfax sta su una pagina.

Tre tipi di terreno nella delegazione

Il lotto edificabile in quartiere consolidato anzitutto: una particella di 150-400 mq a Bassatine, Sidi Abbes, Cité Mohamed Ali o sui primi chilometri delle route de Tunis, de Gremda e de Gabès, con strada, acqua, elettricità e fognatura già in posto. Proviene in genere da una divisione familiare o dalla demolizione di una vecchia casa, e va via in fretta, spesso tra vicini prima ancora di essere pubblicato.

La particella di jnen poi, ai margini, da 1.000 a 5.000 mq e a volte più, con i suoi ulivi, il suo pozzo e il suo muro. È il bene che cercano gli sfaxini per costruire una casa di famiglia con giardino, e i costruttori per un piccolo palazzo quando la destinazione lo permette. Infine i terreni d'angolo e i vuoti urbani del centro, attorno a Bab Bhar e ai viali, destinati a palazzi, che si negoziano a prezzi senza rapporto con il resto e attirano soprattutto i costruttori.

La destinazione del suolo, prima domanda

A Sfax Ville il prezzo di un terreno dipende anzitutto da ciò che il piano regolatore autorizza sopra: abitazione individuale, abitazione collettiva con un dato numero di piani, zona verde o zona agricola da proteggere. Un jnen classificato in zona agricola si vende al prezzo dell'ulivo, lo stesso jnen passato in zona residenziale si vende al prezzo del mq edificabile, e la differenza è di un fattore cinque o dieci. Chiedete al venditore il certificato di destinazione urbanistica o la nota informativa d'urbanistica, e andate a verificarlo in comune prima di parlare di prezzo.

Verificate nel contempo il coefficiente di occupazione e l'altezza autorizzata: un acquirente che conta di costruire un piano terra più due piani per alloggiare i figli deve sapere se il piano lo permette, e un costruttore pagherà il prezzo pieno solo per il collettivo. Nel perimetro della medina e nei suoi dintorni le regole sono ancora più strette.

L'acqua, il titolo, i vicini

Il pozzo dei jnen sfaxini è un argomento di vendita, ma l'acqua è spesso salmastra e il livello cala; informatevi sull'allacciamento alla rete della SONEDE e sulla fognatura, ancora assente in alcuni settori di margine dove le case funzionano a fossa. Sul fronte documenti, pretendete un titolo di proprietà, e diffidate dei terreni venduti con semplice scrittura privata o in comproprietà indivisa tra eredi: nelle famiglie di Sfax un jnen appartiene facilmente a una decina di persone, e lottizzarlo richiede l'accordo di tutte e un piano approvato.

Fate picchettare la particella da un geometra prima della firma. I muri dei jnen sono stati a volte spostati nel corso dei decenni, e il vicino può avere un'opinione sul confine. Chi preferisce comprare del costruito invece di costruire guarderà le case in vendita a Sfax Ville, dove le case di eredi da demolire sono un altro modo di acquisire un terreno in centro.

Prezzi e calendario

Un lotto urbanizzato in un quartiere consolidato di Sfax Ville supera spesso i 1.000 dinari al mq, ben di più sulle grandi strade e in centro dove il collettivo è permesso; una particella di jnen in zona agricola si paga invece una frazione di quel prezzo. Questi ordini di grandezza variano molto da una via all'altra e non sostituiscono tre annunci confrontati. Le vendite si concludono d'estate, quando i comproprietari della diaspora sono lì per firmare; un acquirente che punta a un lotto di eredi ha interesse a preparare il finanziamento prima di luglio. I terreni a destinazione produttiva, depositi e laboratori, vanno cercati piuttosto tra i locali e uffici in vendita a Sfax Ville, dove i proprietari pubblicano anche i terreni già costruiti.