Venta de terrenos y fincas en El Omrane

Hay que decirlo desde el principio: El Omrane no tiene fincas, y casi no le quedan terrenos libres. La delegación, al noroeste del centro de Túnez, entre Bab Saadoun, Le Bardo y Ras Tabia, está urbanizada desde hace décadas, calle a calle. Los pocos terrenos que aparecen son parcelas que quedaron vacías entre dos casas, patios o jardines segregados de una propiedad familiar o, con más frecuencia, casas antiguas vendidas por su suelo, que el comprador piensa derribar y volver a construir.

La oferta en internet es por tanto muy reducida, a veces nula durante semanas, y viene de particulares. En Houni contactas directamente con el vendedor. Para tener donde elegir solares, hay que mirar más allá: los terrenos en venta en la gobernación de Túnez, y más lejos las gobernaciones vecinas de Ariana, La Manouba y Ben Arous, donde están las urbanizaciones recientes.

Quién compra un terreno en El Omrane

Los compradores son sobre todo familias ya instaladas en el barrio, que quieren construir al lado de los padres, y pequeños promotores o profesionales de la construcción que buscan una parcela para un edificio de pocas alturas. Para estos últimos la ecuación es sencilla: el valor del terreno depende del número de pisos que se puedan levantar y de la demanda de alquiler del barrio, sostenida por la ciudad universitaria de Ras Tabia y por la cercanía del metro ligero.

Una casa muy deteriorada en una parcela bien situada puede venderse así al precio del suelo, o por menos si el derribo sale caro. Si prefieres reformar antes que reconstruir, consulta también las casas en venta en El Omrane, donde aparecen los inmuebles antiguos que hay que poner al día.

Lo que se puede construir

En un entorno urbano denso, la calificación del suelo deja pocas dudas, pero las normas de edificación cambian de una calle a otra. El plan de ordenación urbana del municipio de Túnez fija la altura máxima, el número de plantas, los retranqueos y el coeficiente de ocupación de la parcela. Antes de cualquier oferta, pide a la junta municipal de distrito un certificado o una información urbanística de la parcela exacta: es lo que dirá si tu proyecto de edificio es realista o si hay que conformarse con una casa de dos alturas.

Piensa también en las limitaciones prácticas de una obra en un barrio apretado: acceso de camiones y hormigonera por una calle estrecha, muros medianeros que proteger, vecinos a los que avisar. Una parcela en esquina o con frente a una calle más ancha vale más, porque facilita la obra y mejora la fachada.

Registro, redes y derribo

Lo ideal es que el terreno tenga título, a nombre del vendedor o vendedores, sin hipoteca inscrita en la Conservación de la Propiedad Inmobiliaria. En el barrio, muchas parcelas están en proindivisión entre herederos, lo que exige el acuerdo de todos antes de la escritura. Comprueba los linderos reales sobre el terreno con un topógrafo: los muros levantados con los años no siempre siguen el plano.

La ventaja de El Omrane es que las redes ya existen: agua, electricidad y saneamiento llegan a todas las calles, lo que evita los largos trámites de conexión de los terrenos de la periferia. Aun así, haz confirmar a la SONEDE y a la STEG las condiciones de enganche. Si el terreno tiene una construcción, suma al presupuesto el derribo, la retirada de escombros y la autorización correspondiente, antes incluso de hablar de cimientos.