Venta de tierras y granjas en Megrine

Seamos claros: en Mégrine no se venden granjas. El municipio está urbanizado de punta a punta, entre la carretera de Sousse, la vía férrea, la zona industrial y los barrios residenciales de Mégrine Riadh y Mégrine Supérieure. El suelo libre se ha vuelto escaso, y la mayoría de las parcelas que se venden son o pequeños solares olvidados entre dos casas, o terrenos ocupados por una construcción antigua que el comprador piensa derribar.

Los anuncios los publican los propietarios y algunas agencias, y contactas directamente con el vendedor. Con una oferta tan reducida, suele ser útil ampliar a toda la gobernación: el conjunto de los terrenos en venta en la gobernación de Ben Arous incluye sectores en expansión donde el suelo sigue disponible y es claramente más barato.

Tres tipos de terreno en Mégrine

El solar residencial es el más buscado y el más escaso. Todavía se encuentra alguno de vez en cuando en Sidi Rezig y en Menzel Mabrouk, en parcelas de tamaño modesto destinadas a una casa adosada de una o dos plantas sobre la baja. Estos solares se venden rápido, a menudo a un vecino o a un familiar antes incluso de anunciarse.

La parcela con villa antigua es la verdadera oferta de suelo de Mégrine Riadh y de Mégrine Supérieure. Una casa de los años 1960 o 1970 en un terreno grande se vende entonces al precio del suelo, y el comprador, particular o pequeño promotor, la sustituye por una villa nueva o una residencia de unos pocos pisos. El cálculo depende por completo de lo que la normativa permite en la parcela.

El terreno de actividad, por último, está cerca de la zona industrial y de la vía férrea. Interesa a las empresas de logística o a los artesanos que quieren construir un almacén o un taller. Aquí, el acceso para camiones y la conexión eléctrica pesan tanto como la superficie. Estas parcelas se negocian a menudo entre empresas, y un anuncio público es más la excepción que la regla.

En los tres casos, el precio por metro cuadrado en Mégrine está muy por encima del de los municipios del sur de la gobernación. Es el precio de la cercanía a Túnez, y varía mucho de una calle a otra.

Uso del suelo y normas de construcción

Antes de cualquier oferta, pide al municipio de Mégrine un certificado de uso del terreno. El plan urbanístico fija para cada zona el uso autorizado (vivienda unifamiliar, vivienda colectiva, actividades), la altura máxima, los retranqueos y la parte edificable de la parcela. Dos terrenos vecinos pueden tener normas distintas, y un proyecto de residencia no es posible en todas partes de Riadh. Un terreno clasificado en zona de actividad no permite construir una casa, y lo contrario también vale.

Comprueba también las conexiones: agua de la SONEDE, saneamiento de la ONAS y electricidad de la STEG están presentes en casi todo el municipio, pero un solar enclavado al fondo de una parcela puede necesitar un paso por la del vecino, que hay que inscribir en la escritura.

El título ante todo

En Mégrine, como en el resto del Gran Túnez, la seguridad de la compra descansa en el título de propiedad. Debe estar a nombre del vendedor, con una superficie y unos lindes que correspondan a lo que visitas. Los solares procedentes de un reparto familiar no siempre se han segregado oficialmente: en ese caso, el terreno sigue formando parte de un título matriz en proindiviso, y hay que regularizar antes de firmar. Una construcción antigua para derribar debe figurar también en el título, sin hipoteca ni embargo inscritos.

Comparar antes de decidir

Comprar un terreno en Mégrine y luego construir sale a menudo más caro que comprar una casa existente, una vez sumados los gastos de derribo y de obra. Compara con las casas en venta en Mégrine, en particular las villas antiguas vendidas con su terreno. Para un proyecto profesional, las oficinas y locales comerciales en venta en Mégrine incluyen a veces almacenes en su parcela, listos para usar.