عقد

لماذا يجب تحرير عقد مكتوب في كل معاملة عقارية

قد يبدو الاتفاق الشفوي كافيا بين شخصين يثق أحدهما بالآخر، لكنه يصبح هشا جدا بمجرد ظهور أي خلاف. فمبلغ الكراء، وتاريخ تسليم المفاتيح، ومصير مبلغ الضمان، وحالة المسكن عند الدخول، كلها نقاط نزاع محتملة عندما لا تكون مكتوبة. أما العقد المؤرخ والممضى فيحدد التزامات كل طرف، ويكون حجة عند النزاع، ويطمئن البنوك والإدارات وشركات التأمين.

كما أن تحرير العقد يدفعك إلى التفكير في مسائل كثيرا ما يتم نسيانها أثناء التفاوض: من يتحمل المصاريف المشتركة، وماذا يحدث عند التأخر في الدفع، وما هي مدة الإشعار المسبق اللازمة لإنهاء الكراء، وما هي الشروط الموقفة التي تنطبق على البيع. وطرح هذه الأسئلة قبل الإمضاء يجنب الكثير من الخلافات لاحقا.

عقد البيع العقاري

يضفي عقد البيع الصبغة الرسمية على نقل ملكية عقار بين بائع ومشتر. وهو يحدد بدقة العقار (العنوان، المساحة، عدد الغرف، مرجع الرسم العقاري أو المرجع العقاري)، والأطراف (الهوية، وثيقة الهوية، بيانات الاتصال)، والثمن، والعملة، وطريقة الدفع: نقدا أو بالتقسيط أو عن طريق قرض بنكي. وعندما يكون الدفع بالتقسيط، يفصل العقد كل قسط بتاريخه ومبلغه.

هناك عدة بنود تستحق اهتماما خاصا. فالعربون أو التسبقة المدفوعة يبرز التزام المشتري ويجب أن يكون مؤرخا. والشروط الموقفة، مثل الحصول على قرض عقاري، تحمي المشتري إذا لم يتم التمويل. والتصريح بالأعباء أو الرهون أو حقوق الارتفاق القائمة يطلع المشتري على الوضعية القانونية للعقار. وأخيرا، فإن توزيع مصاريف التوثيق والتسجيل والعقوبات في حالة التراجع يمنع سوء الفهم عند إبرام الصفقة.

وبالنسبة إلى الأرض، يضيف النموذج حقولا خاصة: طبيعة الأرض (صالحة للبناء أو فلاحية أو صناعية)، والمساحة الدقيقة، والوضع القانوني مسجلة أو غير مسجلة، والحدود والتحديد، وتراخيص التهيئة العمرانية، وإمكانية الربط بالماء والكهرباء والطريق. وهذه المعلومات حاسمة في تحديد قيمة القطعة واستعمالها مستقبلا.

عقد الكراء: الاستعمال السكني والتجاري

ينظم عقد الكراء وضع مسكن أو محل على ذمة المكتري مقابل أجرة. وهو يحدد مبلغ الكراء الشهري، والمصاريف (الماء والكهرباء ومصاريف العمارة)، ومبلغ الضمان، وتاريخي بداية العقد ونهايته، ومدته بالأشهر، ودورية دفع الكراء ويوم دفعه. كما يضبط قواعد المراجعة السنوية للكراء، معبرا عنها بنسبة مئوية، ومدة الإشعار المسبق التي يجب على كل طرف احترامها لفسخ العقد.

يميز النموذج بين الاستعمال السكني والاستعمال التجاري، ويتيح لك الإشارة إلى ما إذا كان العقار مفروشا. وفي هذه الحالة يمكن إرفاق جرد للأثاث للحد من الخلافات عند إرجاع العقار. ويمثل محضر معاينة الدخول، الذي يجرى يوم تسليم المفاتيح، المرجع لمقارنة حالة العقار عند الخروج. وأخيرا، يمكنك تحديد ما إذا كان مسموحا بالحيوانات الأليفة والكراء من الباطن والأشغال، وهي ثلاث مسائل تثير بانتظام نزاعات بين المكرين والمكترين.

عقد السكن المشترك

يستجيب السكن المشترك لطلب متزايد، خاصة لدى الطلبة والشبان العاملين في المدن التونسية الكبرى. ويتضمن عقده عناصر الكراء العادي، لكنه يضيف معلومات خاصة بالعيش الجماعي: قائمة المقيمين مع وثائق هويتهم، والغرفة أو الفضاء المخصص لكل واحد، وحصة كل واحد من الكراء، وحصته من المصاريف، ومبلغ الضمان الفردي.

هناك اختياران أساسيان. الأول هو بند التضامن: فعندما يتم الاتفاق عليه، قد يلزم كل مقيم بدفع كامل الكراء إذا لم يسدد مقيم آخر حصته. والثاني هو طريقة التصرف في مبلغ الضمان، فرديا أو جماعيا. ويمكن للعقد أيضا أن يتضمن نظاما داخليا ينظم الفضاءات المشتركة والزيارات والضوضاء والتنظيف، إضافة إلى شروط وصول مقيم جديد أو مغادرته. وهذه القواعد المكتوبة تسهل الحياة اليومية وتخفف التوتر.

المعلومات التي يجب تحضيرها قبل تعبئة النموذج

لربح الوقت، اجمع الوثائق التالية قبل البدء. بالنسبة إلى العقار: عنوانه الكامل مع الولاية والمعتمدية والرمز البريدي، ومساحته، وعدد الغرف، والطابق، ورقم الرسم العقاري إذا كان العقار مسجلا. وبالنسبة إلى كل طرف: الاسم واللقب أو التسمية الاجتماعية، ونوع ورقم وثيقة الهوية (بطاقة التعريف الوطنية أو جواز السفر أو السجل التجاري)، وتاريخ ومكان الولادة، والعنوان، والهاتف، والبريد الإلكتروني.

حضر كذلك الشروط المالية المتفق عليها: ثمن البيع أو الكراء، والعربون، ومبلغ الضمان، والمصاريف، وعمولة الوكالة العقارية إن وجدت. وإذا تدخلت وكالة، فبين مبلغ عمولتها ووحدتها (مبلغ قار أو نسبة مئوية) وحالة الدفع. وكلما كانت المعلومات أدق، كانت الوثيقة النهائية أكثر موثوقية.

كيف تستعمل مولد العقود على houni.tn

الاستعمال بسيط. اختر أولا نوع العقد: بيع أو كراء أو سكن مشترك، فيعرض النموذج الأقسام المناسبة فقط. ثم أدخل بيانات العقار، ثم بيانات الأطراف مع إضافة ما يلزم من الأشخاص، وأكمل الشروط المالية والمعلومات العامة مثل تاريخ الإمضاء ومكانه.

الحقول المعلمة بنجمة حمراء إجبارية. وبعد استكمال النموذج، انقر على الزر لعرض العقد: يتم إنشاء وثيقة PDF فورا وتظهر في الصفحة دون حفظ أي شيء. يمكنك قراءتها بإمعان وتصحيح أي معلومة ثم إعادة إنشاء المعاينة عدد المرات الذي تحتاجه.

نصائح واحتياطات قبل الإمضاء

اقرأ كل بند بتمعن وتحقق من الأسماء وأرقام وثائق الهوية والمبالغ والتواريخ. فمجرد خطأ في كتابة رقم الرسم العقاري أو في مبلغ قد يسبب صعوبات عند التسجيل. وتأكد أيضا من أن البائع أو المكري هو فعلا مالك العقار أو أنه يحمل وكالة صحيحة.

في حالة البيع، يوصى بشدة باللجوء إلى موثق أو محام للتثبت من الوضعية القانونية للعقار، وتحرير العقد النهائي، وإتمام إجراءات التسجيل والترسيم. وفي حالة الكراء، تذكر تسجيل العقد والاحتفاظ بنسخة ممضاة لكل طرف. والوثيقة المنشأة على houni.tn نموذج للمساعدة على التحرير: فهي ليست استشارة قانونية ويجب تكييفها مع وضعيتك.

أسئلة شائعة حول العقود العقارية

هل مولد العقود مجاني؟

نعم. يمكنك تعبئة النموذج وإنشاء معاينة PDF لعقدك مجانا ودون إنشاء حساب. ولا يتم حفظ أي بيانات عند إنشاء المعاينة.

ما أنواع العقود التي يمكنني إنشاؤها؟

تتوفر ثلاثة أنواع: عقد البيع وعقد الكراء وعقد السكن المشترك. وتتكيف حقول النموذج تلقائيا مع النوع المختار، بما في ذلك الأراضي.

هل للعقد المنشأ قيمة قانونية؟

الوثيقة نموذج يهدف إلى مساعدتك على تحرير اتفاق متكامل. وفي حالة البيع، ننصحك باللجوء إلى موثق أو محام وتسجيل العقد وفق القواعد الجاري بها العمل.

هل يمكنني تعديل المعلومات بعد عرض العقد؟

نعم. يكفي تصحيح حقول النموذج ثم النقر مجددا على زر عرض العقد لإعادة إنشاء المعاينة.