Venta de terrenos y fincas en Mornag

Mornag es la última gran llanura agrícola del Gran Túnez. A veinte minutos de Ben Arous por la carretera de Zaghouan, las viñas que dieron fama a la denominación Mornag, los olivares de Khelidia y los huertos de cítricos junto al río Méliane siguen resistiendo, pese a la presión de las urbanizaciones. Es aquí, y no en Radès ni en Ezzahra, donde se compra una hectárea, una finca con pozo o un terreno grande para una casa de campo a media hora de la oficina.

El mercado es doble. Por un lado están los tunecinos de la capital que quieren una parcela edificable en Khelidia o en Essalem para levantar una villa con jardín. Por otro, los compradores de tierra agrícola, agricultores o inversores, que razonan en hectáreas. Un terreno en venta en Mornag puede costar diez veces más o diez veces menos según la casilla en la que caiga, y houni.tn publica los dos tipos de anuncio uno al lado del otro. Para comparar con las escasas parcelas urbanas del litoral, los terrenos y fincas en venta en la gobernación de Ben Arous dan la visión de conjunto.

Tres paisajes, de Khelidia a Djebel Ressas

Khelidia, al sur, es la parte que más rápido se urbaniza: urbanizaciones recientes, comercio de proximidad y solares de 300 a 600 m² que atraen a las familias expulsadas por los precios de Mourouj. Los olivares empiezan justo detrás de las últimas casas. Quien prefiera una casa ya construida con terreno amplio mirará más bien las casas en venta en Mornag.

Essalem y el centro de Mornag concentran las bodegas históricas y las fincas organizadas con nave y sondeo. Ahí están las grandes parcelas de regadío.

Djebel Ressas, dominado por su montaña caliza y sus antiguas canteras, ofrece terrenos más secos, con más pendiente y más baratos: pasto, olivo de secano o simplemente ganas de vistas. El título de propiedad falta allí más a menudo que en otras zonas, y eso explica los precios.

Agrícola o edificable: la pregunta que fija el precio

Un terreno calificado como agrícola no puede acoger una villa, diga lo que diga el vendedor. El cambio de calificación existe, pero pasa por una comisión regional, tarda años y no está garantizado. En cambio, una parcela dentro de una urbanización aprobada de Khelidia se construye en cuanto llega la licencia.

Con los precios conviene ser prudente: la tierra agrícola de Mornag se negocia por hectárea, y la diferencia entre un olivar de secano de Djebel Ressas y una parcela de regadío con pozo autorizado cerca de Essalem es enorme. Para un terreno en venta en Mornag en zona edificable se habla por m², con valores muy por debajo de las de la costa pero que suben cada año en Khelidia.

Comprobaciones propias de las tierras de Mornag

El título azul, es decir el título individual inscrito en la Conservación de la Propiedad, es lo primero que hay que pedir, y en Mornag falta más que en la ciudad: muchas tierras siguen en proindiviso familiar o bajo títulos sin inscribir. Una compra hecha con simple contrato puede regularizarse, pero presupuesta el abogado y el tiempo.

Después, el agua. Comprueba si el pozo o el sondeo está declarado en el comisariado regional de desarrollo agrícola, el CRDA, y cuál es su caudal en agosto, no en febrero. Para los olivos y las viñas, pregunta la edad de las plantas y la última cosecha; para una finca, el estado de la nave y la acometida de la STEG.

Y visita después de una lluvia fuerte. Algunas parcelas bajas hacia el río Méliane siguen encharcadas durante días, y eso no se ve ni en las fotos ni en la escritura. Probar la vida de la llanura durante un año a través de las casas en alquiler en Mornag antes de comprar es una idea razonable.