Venta de pisos en Manouba

Manouba es uno de los últimos puntos del oeste del Gran Túnez donde un S+2 nuevo todavía se negocia por debajo de los 200.000 dinares. En los anuncios tunecinos, un S+1 es un piso de un dormitorio más salón y un S+2 tiene dos dormitorios más salón. Los promotores lo entendieron pronto: desde hace una decena de años las obras se han multiplicado entre Denden y el centro, sobre terrenos que eran huertos o almacenes. Un piso en venta en Manouba es hoy, casi siempre, un inmueble de menos de quince años.

Los anuncios reunidos en houni.tn vienen de promotores que colocan el final de una promoción, de particulares que revenden y de agencias del Bardo que se extienden hasta Manouba. La oferta de toda la gobernación, con Oued Ellil y Mornaguia incluidos, está en la página de venta de pisos en Manouba.

Denden, el valor seguro junto al metro

Los edificios de Denden, entre la carretera de Tébourba y las paradas del metro ligero, son los más líquidos de la delegación: se revenden sin esfuerzo porque el Bardo y Túnez quedan a un paso en tren. Un S+2 de los años 2010 se intercambia allí entre 170.000 y 230.000 dinares; los pocos S+3 con aparcamiento superan los 280.000. El metro cuadrado ronda entre 1.700 y 2.100 dinares, algo más en las residencias con conserje.

El centro y la cité Ennasr: la obra nueva de promotor

Aquí es donde se juega la venta de pisos en Manouba sobre plano. Las promociones ofrecen S+1 de 55 a 65 m², S+2 de 85 a 100 m² y S+3 de hasta 130 m², con pago escalonado y entrega a doce o veinticuatro meses. Los precios arrancan hacia los 1.500 dinares el metro con un promotor local y suben a 2.000 en las residencias mejor acabadas, cerca de la universidad. Exige el título de propiedad de la parcela, la licencia de obra y el certificado del seguro decenal antes de entregar el primer pago; en Manouba, como en otros sitios, ha habido obras retrasadas dos años por falta de financiación.

Pocos edificios en Ksar Saïd, pero precios de entrada

En estos dos sectores de casas, el piso en venta en Manouba suele ser una planta de casa individualizada o un pequeño edificio familiar de tres alturas. Los precios bajan a 1.300 o 1.500 dinares el metro, a cambio de no tener ascensor y de un título que no siempre está dividido. Para una primera compra a crédito, el banco pedirá justamente ese título individual: sin él, no hay préstamo.

La cuenta de quien compra para alquilar

El campus universitario garantiza una demanda de alquiler que nunca se apaga. Un S+1 comprado por 120.000 dinares en el centro se alquila entre 400 y 500 dinares a un profesor o a dos estudiantes, es decir una rentabilidad bruta cercana al 4,5 %. Es mejor que en Ariana o en el Lac, donde la relación entre renta y precio de compra se ha degradado. El riesgo está en otra parte: un verano sin inquilino y unos inquilinos que cambian cada año, lo que desgasta el piso.

Entre un S+2 nuevo del centro y un S+2 de 2012 en Denden al mismo precio, yo me quedaría con Denden, por el metro y por una comunidad de propietarios que ya ha demostrado que funciona.

Las rentas reales se comprueban en la página de pisos en alquiler en Manouba, y para quien quiere garaje y terraza, las casas en venta en Manouba siguen siendo asequibles.