Vente appartement à Manouba

Manouba est l'un des derniers endroits de l'ouest du Grand Tunis où un S+2 neuf se négocie encore sous les 200 000 DT. Les promoteurs l'ont compris : depuis une dizaine d'années, les chantiers se sont multipliés entre Denden et le centre, sur des terrains qui étaient des jardins ou des dépôts. Un appartement a vendre manouba est aujourd'hui, le plus souvent, un bien de moins de quinze ans.

Les annonces réunies sur houni.tn viennent de promoteurs qui écoulent la fin d'un programme, de particuliers qui revendent et d'agences du Bardo qui débordent sur Manouba. L'offre du gouvernorat entier, Oued Ellil et Mornaguia compris, est sur la page vente appartement Manouba.

Denden, la valeur refuge à côté du métro

Les immeubles de Denden, entre la route de Tébourba et les stations du métro léger, sont les plus liquides de la délégation : ils se revendent sans peine parce que le Bardo et Tunis sont à portée de rail. Un S+2 des années 2010 s'y échange entre 170 000 et 230 000 DT ; les rares S+3 avec parking dépassent 280 000 DT. Le m² tourne autour de 1 700 à 2 100 DT, un peu plus dans les résidences avec gardien.

Le centre et la cité Ennasr : le neuf de promoteur

C'est ici que se joue une vente appartement manouba sur plan. Les programmes proposent des S+1 de 55 à 65 m², des S+2 de 85 à 100 m² et des S+3 jusqu'à 130 m², avec paiement échelonné et livraison sur douze à vingt-quatre mois. Les prix démarrent vers 1 500 DT le m² pour un promoteur local et montent à 2 000 DT pour les résidences les mieux finies, près de l'université. Exigez le titre foncier de la parcelle, le permis de bâtir et l'attestation d'assurance décennale avant de verser le premier acompte ; à Manouba comme ailleurs, des chantiers ont été retardés de deux ans faute de financement.

Peu d'immeubles à Ksar Saïd, mais des prix d'entrée

Dans ces deux secteurs de maisons, l'appartement à vendre manouba est plutôt un étage de maison individualisé ou un petit immeuble familial de trois niveaux. Les prix descendent à 1 300 ou 1 500 DT le m², au prix de l'absence d'ascenseur et d'un titre qui n'est pas toujours divisé. Pour un premier achat à crédit, la banque demandera précisément ce titre individuel : sans lui, pas de prêt.

Le calcul de celui qui achète pour louer

Le campus universitaire garantit une demande locative qui ne s'éteint jamais. Un S+1 acheté 120 000 DT au centre se loue 400 à 500 DT à un enseignant ou à deux étudiants, soit un rendement brut proche de 4,5 %. C'est mieux qu'à Ariana ou au Lac, où le rapport entre loyer et prix d'achat s'est dégradé. Le risque est ailleurs : une vacance l'été et des locataires qui changent chaque année, ce qui use l'appartement.

Entre un S+2 neuf du centre et un S+2 de 2012 à Denden au même prix, je prendrais Denden, pour le métro et pour la copropriété qui a déjà fait ses preuves.

Les loyers réels se vérifient dans la page des appartements à louer à Manouba, et pour ceux qui veulent un garage et une terrasse, les maisons à vendre à Manouba restent accessibles.